而大量出口的结果，是使中国经济严重依赖国外市场，并随时间而不断得到强化。
房价不可能无限地涨下去，因为整个经济系统无法支撑下去，社会系统难以承受。房屋建得越多，GDP就越大，如果房屋增建越快，GDP增长率越快越高，相关领导越觉得有成就感。
如果房地产企业资金链断裂，烂尾工程出现，银行会增加坏账，工人的工资会出现拖欠。这也是正反馈机制的作用。如果房企倒掉，农民工就会出现大量的失业。房价处于高位且上涨，引发民怨沸腾，产业结构进一步失衡。物价上涨，劳动力成本上升，带来各产业、行业对资金的需求更大，商业银行、财政便开始吃紧，中央银行被迫发行更多的货币、财政被迫实行赤字财政，其结果是房地产业越发展，货币发行越多、财政赤字会越大，物价也会越高，这是一个相互激励的循环过程。
5、终端用户—真正的住房需求者引发的正反馈越贵越买，因担心继续涨价，所以硬着头皮上，当房地产开发商、房屋投资和投机商发现有刚性需求，便得到更大的激励，开发更多的房屋，把房价拉得更高，以期获利更多。以上介绍了正反馈机制，接着我们来分析一下房地产业发展中的机制问题。城市土地非强征到政府手里，再向市场转让，这么一条土地市场化的路径，经济收效不小，但引发的矛盾越来越大。
政府管不了，流动人口只能靠自己管，市场化解决。结果，城镇化不但没有寸进，指数反而下来了。（演讲者系北京大学国家发展研究院教授）来源: 经济观察报 进入专题： 城镇化 工业化 。国家工业化后来又搞了多少规划和布局？成功的也有，两弹一星、国防建设是起来了。
碰上真有水平的，那个城市还算幸运。当年国家定点的是万宝，设计规模可覆盖整个华南六省。
一样也是增加了普通人对经济机会做反应的空间，城镇化就上来了。否则，所谓土地城镇化快于人口城镇化这种人类城市史上的反常现象，究竟从哪里来的？刚才讲了，80年代中期允许农民进城镇务工经商，开启了新一轮城镇化。何以至此？细究下去，还是现有的城镇管理是高度的行政化，从城市设立、土地获得、建设规划、福利标准，全部靠行政审批。何况我们现在的城镇化，从品质方面衡量，差距更大，所以很容易得出城镇化是个大机会这么一个结论。
为什么更多的人口从农村转向城市呢？讲到底，就是因为城市提供更高的收入机会与发展机会。正因为自由及其权利保障的发展，才显示积聚效果，才有城市文明，才有城市形态的物理外观。在一些地方，级别最高的首长天然就是首席规划师。一个大类别是人口特别愿意去的地方，经济聚得起来的城市，投资不足、设施不足、承载力不足。
但是，体制、机制的问题没解决，企业家的作用不考虑，布了局，也耗费了多少国家人才的心血，最后站得住脚的不那么多。出发点没有错吧？但结果事与愿违。
新情况是土地负财政——政府以征地权负债，给城市留下一堆未来偿付的债务。这类例证很多，说明不注意适当的制度安排，包括企业体制、市场竞争和人力资本，仅用行政手段追工业化的物理外观，绩效不理想。
欧洲历史上的城市化，哪里离得开冲破封建笆篱，哪里离得开工作、流动、迁徙、居住的自由？没有对自由的权利保障，人类甚至无从发现，城市居然能成为如此吸引人、积聚人的地方。几十年下来，老百姓得到的实惠比较少，国内市场也没有真正起来。现在一些规模不小的小区、开发区、城市综合体，都是民办的，管理得也不差。这样看，从中国现在的50％多一点，走向未来的80％或更高，城镇化在中国方兴未艾。至于自由及其权利的发育，反而被放到一边去了。用行政命令协调其间无数复杂的比例关系，信息成本太高，微观激励严重不足。
其中，民营的因素起来了，市场的作用发挥了。大跃进其实就是冲着炼钢去的。
这是很严重的两不经济。城乡差别，那是客观存在的，关键是让不让人对这个差别做出反应，允许不允许向城市流动、定居。
毛主席在1958年说，只要你是共产党员，就应该想多炼钢。但是对于追赶型的后发国家的城市化而言，很容易倒因为果，把城市化的物理外观当作根本，以为占农地、盖大楼、上项目就是城镇化。
中部地区一个中心城市的人大还不错，提出可以背书，不过政府是不是将总债务情况拿到人大来报告一下，并且新增债务究竟怎么用，也要到人大来过一过。以行政力量以钢为纲，以为抓住了钢，其他自动带上来，其实做不到。倘若赶上一个自认为最有水平的，那真能把城市搞得惨不忍睹。不过，这可不是计划推进之果，而是经济自由增加的副产品。
一个人不是本地居民，本地财政就没有管他的那一套。所以今天中国的城镇化率也就是世界的平均值，仅相当于美国上世纪20年代中的水平，或者日本1955年的水平。
像近代的老大中国，活活就是被船坚炮利打醒的。在经济里好好用钢，与更多的因素相连，有无数的比例关系要协调。
原先也没有都白干，无非就是改制、重组，过去的资产和工人可以流动，形成新的工业能力。但整体而言，资源的动员强度很大，利用效率不高。
船坚炮利的背后是什么？就是工业化水平，就是钢铁、机械制造、动力的能力。要注意的是不要看错了重点。问题在哪里呢？炼钢要好多要素的供给。一个维度是物理外观，就是冒出了更多的城市，涌现了更多地标性的建筑和高楼大厦，也建成了更多的城市基础设施来支撑高密度的经济活动。
地方平台的债务引起中央有关部门的重视当然好，但问题是一个城市究竟负了多少债，负的究竟是什么样的债，不但市民不知道，人大也不完全知道。直到改革开放之后，中国的城镇化率才掉头向上，达到去年的51％。
问题是农民流动打工的自由，没有发展成更普遍、更配套的权利原来只有国家办工业，后来民间也可以办，私人可以办，更多是股份制公司办，这才有世界工厂。
如果拿工业化的经验来参照，现行的城市体制，比过去计划经济时代的工业体制，似乎更依赖于行政权力、行政命令和行政审批。要看明白，不准农民分享城市的土地升值，根本做不到。
